토지 수용 보상에 대한 양도소득세 감면 사례

 

토지보상금을 받으면 세금 신고가 필수적입니다. 

 

하지만 신고 과정에서 많은 사람들이 실수를 하거나 간과하는 부분이 있어 세금이 추징되는 경우가 많습니다. 

 

이번 글에서는 과세관청에서 가장 많이 추징하는 대표적인 사례 4가지를 살펴보고, 

 

실무적으로 어떻게 대비해야 하는지 설명하겠습니다.

 

잘못된 취득가액 산정

과거에 취득한 부동산의 취득가액을 증빙할 서류가 없을 경우,

 

환산 취득가액을 적용해야 하는지, 다른 기준을 적용해야 하는지 고민하는 경우가 많습니다.

사례로, 2005년에 8억 5천만 원에 취득한 토지가 2013년에 수용되었습니다.

양도소득세 신고 시, 취득 당시 계약서를 분실하여 환산 취득가액을 적용하였습니다.

그러나 과세관청은 당시 거래 신고 내역을 조사하여 실거래가를 확인한 후, 

 

신고한 금액보다 낮은 취득가액을 인정하여 세금을 추징하였습니다.

과세관청은 신고 이후에도 과거 매매 거래 신고 내역을 검토하여 실제 거래가 이루어진 가격을 확인하고, 

 

이를 바탕으로 취득가액을 산정합니다. 

 

따라서 단순히 계약서가 없다고 환산 취득가액을 적용하는 것은 위험할 수 있으며,

부동산 취득 당시의 거래 내역을 최대한 확보해 놓아야 합니다.

등기부등본, 매매계약서, 은행 거래내역, 세금계산서 등을 통해 취득가액을 입증할 수 있도록 준비해야 합니다.

증빙자료가 없을 경우, 환산 취득가액을 적용할 수 있지만, 

 

과세관청에서 별도의 자료를 확인할 가능성이 있으므로 유의해야 합니다.

 

비사업용 토지로 분류될 경우

 

토지를 양도할 때, 비사업용 토지로 분류되면 일반 세율보다 높은 세율이 적용됩니다.

 

문제는 일부 토지가 비사업용으로 판정될 가능성이 있다는 것입니다.

사례로, 한 사업자가 2년 이내에 취득한 토지를 수용받으며 비사업용 토지로 신고하지 않았습니다.

해당 토지의 인근에 문화재 보호구역이 있어 건축 행위가 불가능하다는 점을 이유로 사업용 토지로 신고했습니다.

하지만 과세관청은 지방자치단체에 확인한 결과, 

 

해당 지역이 문화재 보호구역이 아니라는 점을 근거로 비사업용 토지로 판단하여 추가 세금을 부과하였습니다.

실무적으로, 문화재 보호구역이나 개발제한구역에 속하는지 여부를 판단할 때 자의적인 해석을 하면 안 됩니다. 

 

과세관청은 지자체의 확인을 통해 객관적인 증거를 확보한 후 판정하기 때문입니다.

따라서, 토지를 양도하기 전, 반드시 해당 토지가 사업용 토지인지 여부를 확인해야 합니다.

사업용 토지로 인정받으려면 일정 기간 동안 실질적으로 사업에 활용했음을 입증해야 합니다.

문화재 보호구역이나 개발제한구역에 해당하는지를 지자체에서 공식적으로 확인하는 것이 중요합니다.

 

자경농지 감면 요건 미충족

자경농지를 양도할 경우, 일정 조건을 충족하면 양도소득세 감면을 받을 수 있습니다.

 

그러나 감면을 받기 위해서는 일정 기간 동안 실제로 농사를 지었음을 입증해야 합니다.

사례로, A씨는 전체 1,000㎡의 농지를 보유하고 있었으며, 일정 기간 동안 직접 농사를 지었습니다.

이후 일부(700㎡)는 주차장으로 사용하면서 나머지 300㎡만 농사를 계속했습니다.

양도소득세 신고 시, 전체 농지에 대해 자경농지 감면을 신청했으나, 

 

과세관청은 실제 경작 면적이 30%에 불과하다는 이유로 감면을 인정하지 않았습니다.

농지를 경작하는 동안 전체 면적의 일정 비율 이상을 지속적으로 경작했는지를 과세관청이 검토합니다. 

 

따라서 일부만 농사를 짓고 나머지는 다른 용도로 사용하면 감면을 받지 못할 수 있으며

농지를 보유하는 동안 꾸준히 경작 사실을 입증할 수 있도록 관련 자료를 준비해야 합니다.

농지경영체 등록, 농자재 구입 내역, 농작물 판매 영수증 등을 확보해 놓으면 증빙에 유리합니다.

감면을 신청하기 전에 실제 경작 여부를 재점검하고, 감면 대상이 되는지 여부가 궁금하시다면

 

제게 연락을 주셔도 좋습니다.

 

감면 한도 초과

 

토지보상금을 여러 차례 받을 경우, 감면 한도를 초과하여 일부 감면이 적용되지 않을 수 있습니다.

사례로, 2016년 1차 보상금: 8,500만 원 감면

2018년 2차 보상금: 5,000만 원 감면

2020년 3차 보상금: 3,500만 원 감면 신청 시

세법상 감면 한도(최근 5년간 1억 원)를 초과하여 3차 보상금에 대한 감면이 인정되지 않습니다.

 

따라서, 세법에서 정한 감면 한도를 고려하여 보상금을 받을 때 감면 전략을 수립해야 합니다.

보상금을 분할하여 받는 것이 유리한지, 한 번에 받는 것이 유리한지를 미리 검토해야 합니다.