다가구주택 vs 다세대주택
외관상으로는 다가구주택과 다세대주택의 큰 차이가 없습니다만
양도세를 계산할 때 있어서 큰 차이가 있습니다.
양도소득세를 계산할 때, 주택이란 허가여부나 공부상 용도구분에 관계없이
사실상 주거생활을 할 수 있는 구조일 경우 주택으로 봅니다.
다만, 용도가 분명하지 않은 경우에는 공부상 용도에 따라 판정합니다.
다가구주택과 다세대주택을 구분할 때에는 건축법상 층수, 세대수, 바닥면적 등에 따라
구분됩니다.
양도세 비과세
양도소득세 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받기 위해서는
다가구주택을 일괄양도할 경우에 단독주택으로 보아 비과세를 받을 수 있습니다.
반면, 다세대주택은 비과세를 적용받을 수 없으며 경우에 따라 중과세를 받을 수도 있습니다.
다가구주택이 비과세를 받을 수는 있지만
일괄해서 양도하지 않고 일부만 양도할 경우에는 비과세를 적용받을 수 없습니다.
일부의 지분을 양도한 경우에도 비과세를 받을 수 없습니다.
소득세법 시행령 제155조 【1세대 1 주택의 특례】
⑮ 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
다가구주택 요건
다가구주택은 건물 내에 여러 세대가 거주하고 있더라도
단독주택에 해당되어, 1 주택으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용 가능합니다.
층수 요건
다가구주택은 3층 이하의 요건을 충족해야 됩니다.
3층을 계산할 때, 지하층은 제외합니다.
주의할 사항은 반지하의 경우에 1층으로 보아, 국세청으로 보아 4층에 해당되어
다가구주택에 해당되지 못하여 양도세 비과세를 받지 못한 사례가 있습니다.
혹은, 옥탑이 있는 경우
옥탑을 포함할 경우 4층에 해당되어 다가구주택으로 인정받지 못하는 경우도 있습니다.
옥탑이 있다고 해서 무조건 층수에 포함되는 것은 아닙니다.
건축법에 따라 옥탑의 면적이 해당 건축물의 수평투영면적의 1/8 이하라면 층수에 포함되지 않습니다.
면적 요건
바닥의 면적이 660㎡ 이하인 경우에만 다가구주택으로 인정받을 수 있습니다.
등기 요건
가구 혹은 세대별로 구분해서 등기가 되어있지 않고
주택 전체가 하나의 등기가 되어야 됩니다.
세대수 요건
다가구주택은 세대수가 19세대 이하인 경우에만 해당됩니다.
다세대주택 요건
다세대주택은 공동주택으로 분류되며
가구 혹은 세대별로 각각 구분등기가 되어 있어서, 다주택자에 해당하게 됩니다.
즉, 전체를 양도할 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.
층수 요건
다세대주택은 4층 이하의 주택입니다.
층수는 4층 이하여야 되며, 5층 이상일 경우에 아파트로 분류됩니다.
면적 요건
다가구주택과 마찬가지로 다세대주택 역시 바닥면적이 660㎡ 이하이며
바닥면적이 660㎡를 초과할 경우에는 다세대주택이 아닌, 연립주택에 해당하게 됩니다.