토지 수용으로 인한 대체 취득 시 , 취득세 감면

 

 

공익사업으로 인한 토지 수용과 대체 취득

국가 또는 지방자치단체에서 공익사업을 시행하면서 토지를 수용할 경우,

 

해당 토지의 소유자는 새로운 부동산을 취득해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

특히, 농사를 짓던 토지가 수용되면 대체 농지를 구매해야 하거나,

 

거주하던 주택이 철거될 경우 새로운 주택을 마련해야 합니다.

이러한 상황을 고려하여 지방세법에서는 일정 요건을 충족할 경우 취득세 감면 혜택을 제공하고 있습니다. 

 

다만, 감면 요건이 까다로우므로 사전에 정확한 규정을 숙지하고 절차를 준수해야 합니다.

이번 글에서는 취득세 감면 요건, 감면 대상 부동산의 범위, 비거주 부동산(부재부동산)의 개념 및 

 

적용 사례 등을 상세히 정리하였습니다.

 

취득세 감면 요건 정리

취득세 감면을 받기 위해서는 아래 요건을 충족해야 합니다.

① 수용되는 부동산의 요건

국가, 지방자치단체, 공익성이 강한 사업시행자가 시행하는 공익사업으로 인해 수용되거나 매각된 부동산이어야 함.

토지가 강제 수용되었거나, 자진 매각한 경우 모두 해당.

② 대체 취득하는 부동산의 계약 시점

매수 계약일 또는 사업인정 고시일 이후에 대체 부동산을 취득해야 함.

건물을 신축하는 경우 건축허가일 이후에 착공해야 감면 대상이 됨.

③ 대체 부동산 취득 및 소유권 이전 등기 기한

마지막 보상금을 수령한 날로부터 1년 이내에 대체 부동산을 계약해야 함.

대체 부동산이 농지인 경우 2년 이내에 취득하고 소유권 이전 등기 완료해야 함.

④ 감면 한도 설정

새로 취득하는 부동산의 가액이 수용된 부동산의 보상금 범위 내에 있어야 함.

예를 들어, 수용된 부동산의 보상금이 5억 원인데, 새로 취득하는 부동산이 10억 원이라면 

초과 금액(5억 원)에 대해서는 취득세 감면이 적용되지 않음.

 

감면 대상에서 제외되는 부동산

다음과 같은 부동산은 취득세 감면 대상에서 제외됩니다.

1) 사치성 재산 (예: 골프장, 고급 주택, 별장 등)

2) 비거주 부동산(부재부동산) (일정 요건을 충족하지 않는 경우)

3) 투기지역 내 부동산 (특정 지역에 대한 규제 적용 여부 확인 필요)

 

비거주 부동산(부재부동산)의 개념과 적용 기준

비거주 부동산(부재부동산)이란 다음 두 가지 조건을 모두 충족하지 못한 부동산을 의미합니다.

① 형식적 요건
사업인정 고시일 1년 전부터 주민등록 또는 사업자등록이 되어 있어야 함
주민등록이 없거나 사업자등록이 되어 있지 않다면 비거주 부동산으로 간주됨

② 실질적 요건
실제 거주하거나 사업을 운영해야 함
주민등록만 되어 있고 실제 거주하지 않았다면 감면 대상에서 제외됨
반대로 실거주를 했더라도 주민등록이 없으면 감면 대상에서 제외됨

③ 예외 사항
상속으로 부동산을 취득한 경우, 상속인의 기존 거주 기간을 합산하여 인정

 

대체 취득 부동산의 소재지 제한

과거에는 전국 어디에서나 대체 부동산을 취득할 경우 취득세 감면이 가능했지만,

 

2006년 10월 28일 이후 규정이 변경되었습니다.

농지의 경우: 일부 투기지역에서는 감면 혜택을 받을 수 없음.
비농지의 경우: 투기과열지구 및 조정대상지역 여부 확인 필요.

소재지가 20km 이내에 위치한 경우 감면 가능 (일반적 감면은 30km 기준이나, 비거주 부동산 판단 시 20km 적용)

 

 

공익사업으로 인해 토지가 수용될 경우, 

대체 취득 부동산에 대해 일정 요건을 충족하면 취득세 감면이 적용됩니다. 

 

취득 시기, 보상금 범위 내 여부, 비거주 부동산 판정, 소재지 제한 등 여러 조건이 있으며, 

이를 충족하지 못할 경우 감면을 받을 수 없습니다. 

사전 검토 없이 대체 부동산을 취득할 경우 예상치 못한 세금 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.