자식에게 부동산 증여 vs 저가매매

 

자녀에게 부동산을 물려줄 때 대부분의 부모님이 고민하는 방법은 세금입니다. 

 

하지만 증여가 항상 정답일까요? 

 

최근 한 대기업이 주식을 물려주는 과정에서 매매 방식을 선택해 눈길을 끌었습니다. 

 

과연 그 이유는 무엇일까요? 

 

그러나 최근 한 대기업이 자녀에게 주식을 물려주는 과정에서 증여 대신 매매 방식을 선택해 화제가 되었습니다. 

 

단순히 증여를 하면 더 유리할 것 같은데, 왜 굳이 매매를 선택했을까요? 

 

이번 글에서는 부동산을 자녀에게 물려줄 때 증여와 저가 매매를 비교하고, 

 

상황에 따라 어떤 방법이 유리한지 살펴보겠습니다.

 

 

자녀에게 부동산을 물려주는 3가지 방법

부동산을 자녀에게 이전하는 방법은 크게 세 가지로 나뉩니다.

순수 증여

부모가 자녀에게 재산을 무상으로 이전하는 방식입니다. 

 

증여세는 시가를 기준으로 산정되며, 증여세 공제 한도는 성인 자녀 기준 5,000만 원입니다. 

 

이를 초과하는 금액에 대해 증여세가 부과됩니다.

부담부 증여(전세나 대출이 있는 경우)

부동산에 전세나 대출 같은 부채가 있는 경우, 이를 포함하여 증여할 수 있습니다. 

 

이 경우 부채 부분은 양도소득세를, 순수 자산 부분은 증여세를 납부하게 됩니다. 

 

즉, 증여세 부담은 줄어들지만 부모에게는 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

저가 매매(시가보다 낮은 가격으로 매매)

부모와 자녀 간에 시가보다 낮은 금액으로 매매를 진행하는 방법입니다. 

 

시가 대비 30% 또는 3억 원 중 작은 금액을 초과해 저가로 거래할 경우, 

 

그 초과분을 증여로 간주하여 증여세를 부과합니다. 

 

다만, 부모는 양도소득세를 납부해야 합니다.

시가 15억 원인 주택을 자녀에게 12억 원에 매매할 경우, 3억 원의 시세 차이는 문제가 되지 않습니다.

 

그러나 10억 원에 매매하면 시가 대비 30%(4.5억 원) 초과로, 초과분 1.5억 원에 대해 증여세가 발생합니다.

 

2025년 변경되는 증여세 규정: 감정평가 의무화

2025년부터 국세청이 고가 주택에 대해 감정평가를 통해 증여세를 현실화하겠다고 발표했습니다.

 

이는 부동산 시장의 불공정성을 줄이고, 증여세 회피를 방지하기 위한 목적으로 추진된 정책 변화입니다.

 

이는 거래가 드문 부동산의 시가를 객관적으로 평가하여 증여세 누락을 막기 위한 조치입니다. 

예를 들어 소규모 단지나 거래가 없는 아파트를 자녀에게 증여할 때,

 

2025년부터는 감정평가를 통해 시가를 산정합니다.

 

이로 인해 기존보다 높은 세금이 부과될 가능성이 있습니다.

 

매매 시 주의해야 할 포인트

저가 매매와 증여세

부모와 자녀 간 매매 시 시가 대비 30% 또는 3억 원 초과 시 초과 금액은 증여세 부과 대상입니다.

시가 10억 원 주택을 6억 원에 거래하면, 3억 원(30%) 초과로 1억 원 증여세가 발생합니다.

양도소득세 계산 기준

저가 매매 시 양도소득세는 실제 거래가 아닌 시가를 기준으로 계산됩니다.

시가 15억 원 주택을 12억 원에 매매 시, 거래가는 12억이지만 시가 15억 원을 기준으로 양도소득세가 계산됩니다.

자금 출처 조사

자녀가 매매 대금을 지급할 경우, 자금 출처를 입증할 수 있어야 합니다. 

 

부모가 자금을 지원했는데 이를 입증하지 못하면 증여로 간주되어 세금이 부과됩니다.

 

실제 사례 시뮬레이션

A씨는 15억 원짜리 아파트를 자녀에게 물려주고자 상담을 요청했습니다.

상황 분석:
시가: 15억 원
전세 보증금: 5억 원
자녀 자금 상황: 현금 5억 원 보유

순수 증여:
증여세: (15억 - 5,000만 원) × 세율 = 약 4.6억 원

 

부담부 증여(전세 5억 원 포함):
증여세(순수 부분): 약 2.5억 원
양도소득세(부채 부분): 약 1억 원

저가 매매(12억 원에 거래):
양도소득세(시가 15억 원 기준): 약 1.2억 원
자녀의 증여세: 없음

결론으로 자녀가 매매 대금(5억 원)과 전세 승계(5억 원)로 자금을 마련할 수 있기에 저가 매매가 가장 유리했습니다.
참고로 국세청의 자금 출처 조사에 대비하여 자녀의 통장 거래 내역과 전세 계약서를 준비가 필요합니다.