부담부증여와 저가매매를 통해 증여세 절감하는 방법

최근 한 고객은 시가 18억 원 아파트를 자녀에게 부담부 증여를 통해 이전하고자 상담을 요청하셨습니다.

전세보증금 12억 원을 승계하고, 나머지 6억 원에 대해 증여세를 계산한 결과 약 1억 800만 원의 세금이 나왔습니다.

하지만 감정평가를 통해 시세를 16억 원으로 인정받고,

가족 간 저가 매매를 진행하여 최종적으로 증여세가 발생되지 않았습니다.

 

우리나라의 상속·증여세율은 세계적으로도 매우 높은 수준입니다.

 

부동산을 증여받을 때는 증여세 부담이 상당할 수밖에 없는데요.

 

하지만 가족 간 부동산 이전 시 부담을 줄일 수 있는 몇 가지 합법적인 절세 방법이 존재합니다.

 

오늘은 부담부 증여와 가족 간 저가 매매를 중심으로 절세 전략을 소개합니다.

 

대한민국의 높은 증여세율과 증여 공제의 한계

우리나라의 증여세율은 최고 50%에 달할 정도로 상당히 높습니다.

물론 일정 금액까지는 증여 공제를 받을 수 있지만,

이 공제 금액은 수십 년째 변동이 없으며 10년 동안 한 번만 적용되는 제약이 있습니다.

증여세 계산 예시
시가 22억 원짜리 아파트를 증여받을 경우를 가정해 보겠습니다.
감정평가 후 적용 시가: 20억 원 (시세보다 약 10% 낮게 감정평가)
증여세: 약 6억 2천만 원

부동산을 증여받을 때는 반드시 감정평가를 받는 것이 유리합니다.

감정평가는 시세보다 다소 낮게 나올 수 있어 세법상 시가를 줄이는 효과를 얻을 수 있습니다.

 

부담부 증여: 전세보증금 승계를 통한 절세

부동산 증여 시 전세보증금을 승계하면 증여세를 줄일 수 있습니다.

이를 부담부 증여라고 합니다.

시가: 22억 원
감정평가 시가: 20억 원
전세보증금: 14억 원

이 경우, 전세보증금을 제외한 6억 원만 증여 대상으로 계산됩니다. 증여세는 약 1억 500만 원으로 크게 줄어듭니다.

증여세는 반드시 증여받는 사람의 계좌로 납부해야 합니다.
부모가 대신 세금을 내면 현금 증여로 간주되어 추가 세금이 발생할 수 있습니다.

 

가족 간 저가 매매: 증여세 없는 부동산 이전 방법

 

가족 간 부동산을 이전할 때 증여세 없이 매매하는 방법이 있습니다.

이를 가족 간 저가 매매라고 합니다.

시가보다 30% 저가 매매 허용 규정
국세청은 시가보다 30% 이상 낮은 가격, 또는 3억 원 이상 저렴하게 매매할 경우 그 차액에 대해 증여세를 부과합니다.

시가 10억 원 미만일 경우, 시가의 30%를 초과하는 차액만 증여로 인정합니다.
시가 10억 원 이상일 경우, 3억 원을 초과하는 금액이 증여로 간주됩니다.

가족 간 저가 매매 사례
시가 22억 원 아파트를 감정평가 후 20억 원으로 인정받고,

이를 17억 원에 자녀에게 매매할 경우 증여세는 발생하지 않습니다.

단, 매매대금 3억 원이 반드시 실제로 이체되어야 하며, 자금 출처가 명확해야 합니다.

가족 간 거래는 국세청이 증여로 추정하고 면밀히 조사합니다.
매매대금을 나중에 주겠다고 차용증을 작성해도 인정되지 않습니다.
가족 간 거래 시 취득세는 시가 기준으로 과세되며, 매매대금의 자금 출처를 명확히 밝혀야 합니다.

 

부부 공동명의를 활용한 절세 전략

부동산을 자녀와 배우자가 공동명의로 매입하면, 

1인당 3억 원씩 총 6억 원까지 저가 매매가 가능합니다.

시가 22억 원 아파트를 감정평가 후 20억 원으로 평가합니다.
부부 공동명의(각 50%)로 14억 원에 매입.
전세보증금 14억 원 승계 시,

실제 매매대금이 발생하지 않아도 아파트를 취득할 수 있습니다.

 

 

가족 간 저가 매매 시 발생하는 양도세

 

가족 간 저가 매매는 증여세는 피할 수 있지만 양도소득세는 시가를 기준으로 부과됩니다.

부모의 취득가액: 14억 원
감정평가 시가: 20억 원
매매가액: 14억 원

국세청은 시가 20억 원을 기준으로 양도소득세를 계산하여, 6억 원의 양도차익에 대한 세금을 부과합니다.

 

1세대 1주택 비과세 혜택이 적용되는 경우 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.

 

가족 간 부동산 이전 시 부담부 증여와 저가 매매를 활용하면 증여세를 합법적으로 절감할 수 있습니다. 

단, 감정평가를 통해 시가를 인정받고, 매매대금의 실제 이체와 자금 출처를 명확히 해야 합니다. 

또한, 공동명의를 활용하면 추가 절세가 가능합니다.