임대업 부가세 신고, 일반업종과 뭐가 다를까? 임대업 부가세 신고는 일반업종과 기본적인 흐름은 동일하지만, 몇 가지 추가 서식과 개념이 등장합니다.대표적인 것이 바로 부동산 임대 공급가액 명세서입니다. 이 서식은 월세와 간주임대료 등 임대 수입을 세부적으로 구분해 신고하는 데 필수입니다.처음 시작할 때, 공실이라 수입이 없다고 해서 ‘무실적’ 신고를 하면 안 됩니다.공실 동안에도 발생한 관리비에 대한 매입세금계산서가 존재하므로, 반드시 일반신고로 처리하고 부가세 환급도 신청할 수 있어야 합니다. 공실인데도 무실적 신고를 하면 안 되는 이유 많은 임대사업자분들이 놓치는 부분입니다.임차인이 없었다면, 월세 수입은 없겠지만 건물 유지·관리비는 계속 지출되었을 가능성이 높습니다.이때 매입세금계산서가 존재한다면,..

해외 금융계좌 신고 대상은? 해외 금융계좌 신고 의무자는 거주자와 내국법인입니다. 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인 내국법인이란 본점이나 주사무소가 국내에 있는 법인을 말합니다. 또한, 공동명의 계좌, 명의자와 실질소유자가 다른 계좌의 경우, 공동명의자, 명의자, 실질소유자 모두 신고 의무가 발생합니다. 실소유자란? 계좌의 거래로 이자나 배당을 받거나, 해당 계좌를 사실상 관리하거나 처분할 수 있는 권한을 가진 사람을 뜻합니다. 하지만, 신고 의무가 없는 경우도 있습니다.예를 들어, 국내에 주소를 둔 지 5년이 되지 않은 외국인 거주자나, 1년 전부터 국내 체류기간이 183일을 넘지 않은 재외국민은 신고 대상에서 제외됩니다. 어떤 계좌가 신고 대상일까? 신고 대상은 해외..

계좌이체? 차용증이 없으면 증여로 간주됩니다 가족 간 계좌이체, 차용증과 관련 입증자료가 없다면, 국세청은 이를 ‘증여’로 추정하게 됩니다. 실제로 세무서에서는 부모가 자녀에게 송금한 금액에 대해 입증이 부족할 경우 증여세를 추징한 사례가 많습니다. 따라서 금전을 빌려주고 받는 경우, 반드시 채권자(부모), 채무자(자녀)의 이름·주민등록번호·주소를 포함한 인적사항을 명확히 기재하고, 신분증 사본과 주민등록등본 등 보조자료를 함께 첨부해야 됩니다. 이자율·지급방식, 한 끗 차이로 증여세 과세 여부가 갈립니다금전을 빌릴 땐 반드시 ‘이자’를 약정하고 지급해야 됩니다. 세법에서는 연 4.6%를 적정 이자율로 간주합니다. 만약 이자율이 없거나 과소하게 설정되어 있다면, 국세청은 그 차액을 ‘이익을 무상으로 제..

자녀에게 증여 후 세대분리, 과연 절세가 될까? 자녀에게 주택을 증여하고 본인의 주택을 양도해 양도세 비과세를 적용받으려 하는 전략은 꽤 많이 사용됩니다.특히 부모가 다주택자인 경우, 자녀에게 한 채를 넘기고 세대분리를 시도한 뒤 남은 1주택을 비과세로 처분하는 방식인데요. 실제로는 어떻게 될까요?국세청은 단순히 주소지만 분리되었다고 ‘세대분리’로 인정해주지 않습니다.실질적으로 ‘생활’이 분리되어 있어야 하며, 자녀가 경제적으로 독립되어 있다는 객관적인 증빙이 뒷받침되어야만 인정됩니다. 세대분리 사례B 씨는 2015년 A아파트, 2019년 B아파트를 취득해 1세대 2주택자가 되었습니다.이후 2023년 11월, B아파트를 자녀에게 증여하였고, 자녀와는 주민등록을 분리한 상태였습니다. 그리고 2024년 1월..

삼성역 인근 30대 고객이 부모님의 도움으로 9억 원대 아파트를 매수한 경우가 있었습니다. 본인은 차용증을 작성했으나 실제 이자 지급 및 원금 상환은 없었습니다. 국세청은 해당 거래를 증여로 판단하고 약 1억 2천만 원의 세금을 부과했으며, 가산세까지 포함해 총 1억 6천만 원이 추가로 발생했습니다. 이후 저희 사무실에 찾아오셔서 조력받은 결과, 일부 감면을 받기는 했지만 초기부터 준비했다면 이런 손해는 없었을 것입니다. 고가 부동산을 취득했더니, 세무조사 대상? 부동산을 취득했다는 이유만으로 국세청의세무조사 대상이 된다는 사실, 알고 계셨나요?"나는 열심히 일해서 모은 돈으로 집을 산 건데"하는 마음은 이해되지만, 국세청은 다르게 봅니다.특히 부동산 가격이 고액인 경우, 또는취득자의 연령과 직업 대비 ..

부가세의 본질, 사업자는 세금 징수자 부가가치세는 소비자가 실질적으로 부담하는 세금입니다.하지만 그 세금을 걷어서 납부하는 주체는 ‘사업자’입니다.그렇기 때문에, 이 세금은 사업자가 납부 의무가 있는 것처럼 보이지만, 정확히는 ‘징수의무’를 부담하는 세금입니다. 예를 들어, 음식점을 운영하는 사장님이 소비자에게 음식값 10,000원을 받으면서 부가세 1,000원을 함께 받았다고 가정해봅니다.이 1,000원은 사장님의 소득이 아니고, 국가에 납부해야 할 소비세입니다.그런데 이 납부를 사장님이 대신 처리해야 하다 보니, 결과적으로 부가세에 대한 부담감이 생기게 됩니다. 전자세금계산서 활용 – 매입세액공제의 시작부가세를 줄이는 첫 번째 방법은, 가능한 모든 매입에 대해 전자세금계산서를 받는 것입니다. 전자세..

상속받은 아파트의 임대차계약서 명의 변경은 필수일까? 강남 재건축 아파트 일부 지분만 상속된 상황 의뢰인은 부친 사망 이후, 남겨진 강남 재건축 아파트 일부 지분에 대한상속세 문제로 찾아오셨습니다.부친은 생전에 자녀들에게 강남 아파트를 지분으로 나눠 증여하다가끝내 전부 증여하지 못한 채 일부 지분을 보유한 상태에서 사망하셨고,그 결과 잔여 지분이 상속재산이 되었습니다.강남권의 아파트는 가치가 워낙 높기 때문에세금 부담으로 인해 한 번에 전부 증여하기란 쉽지 않습니다.이처럼 부분 증여 후 사망하게 되면남은 지분은 상속재산으로 포함되며그 분배 방식에 따라 상속세가 천차만별로 달라질 수 있습니다.배우자 상속공제의 한계와 함정 상속인은 어머니와 자녀들이었습니다.이럴 경우 가장 먼저 고려하는 부분은 ‘배우자 상속..

유류분 반환청구란?유류분은 피상속인이 생전에 재산을 지나치게 처분해버린 경우, 남겨진 상속인들이 최소한의 상속 재산을 지키기 위한 제도입니다.즉, 부모가 한 자녀에게만 전 재산을 증여하거나 유증한 경우, 다른 자녀가 자신의 ‘법정 유류분’을 되찾을 수 있는 권리입니다. 단기소멸시효란 무엇인가? 민법 제1117조에 따라, 유류분 반환청구권은 ‘상속 개시 및 반환 대상인 증여 또는 유증 사실을 안 때’로부터 1년 이내에 행사해야 합니다.또한, 상속이 개시된 날로부터 10년이 지나면 권리는 완전히 사라집니다. 여기서 중요한 점은 “안 때”가 언제인가입니다.단순히 부모가 돌아가신 사실만 아는 것으로는 부족합니다.그 사망과 함께 유류분을 침해하는 증여나 유증이 있었고, 그것이 돌려받아야 할 것임을 안 시점부터 ..

주택수 제외, 어디까지 되는 걸까? 정부가 말한 ‘주택수에서 제외된다’는 말은모든 세금에 동일하게 적용되는 것이 아닙니다.대부분의 국민은 ‘한 번 제외되면 모든 세금에 적용되겠지’라고 생각하시지만,사실은 전혀 다릅니다. 예를 들어, 2024년 정부 발표에 따르면신축 소형주택이나 미분양 주택을 취득한 경우양도소득세 중과, 종합부동산세 중과 판단에서는 제외됩니다.하지만 여기서 핵심은 ‘중과’ 판단에서만 제외된다는 점입니다.즉, 1세대 1주택 비과세 판단에는 포함된다는 사실을 간과하기 쉽습니다.실제 사례로 본 착각의 위험 강남의 고가 아파트에 거주 중인 70대 부부가 있었습니다.이분들은 소형 신축주택을 분양받아 월세 수입을 기대하고 있었습니다.그런데 문제는, 이 집을 분양받으면‘1세대 1주택 비과세’ 혜택이 ..

회사는 업무용으로 구입한 물품을 직원에게 나눠주거나, 거래처에 선물로 전달하기도 합니다. 회사 입장에서는 마케팅의 일환이거나 복리후생 목적이라 생각할 수 있죠. 하지만 세법은 이를 ‘재화의 공급’으로 간주하여 과세 대상에 포함시킬 수 있습니다.“왜 내가 산 물건을 남에게 줬는데 세금을 더 내야 하죠?”이 질문에 대한 답을 알기 위해서는 ‘부가세 간주공급’의 개념과 예외규정을 명확히 이해할 필요가 있습니다. 개인적 공급: 임직원이 썼다면, 부가세 추징 개인적 공급이란 회사가 업무용으로 매입한 물품을 임직원이 사적으로 사용한 경우를 말합니다.예를 들어, 회사에서 컴퓨터를 구입하고 매입세액 공제를 받았는데, 이를 직원이 개인적으로 사용하는 경우입니다.이때는 최종 소비자가 기업이 아닌 개인이므로, 원칙적으로 매..