주택 임대소득 종합소득세 신고 기준

주택 임대소득 과세기준

주택을 임대할 경우에는 월세, 보증금에 대해서 종합소득세 신고의무가 발생됩니다.

월세 혹은 보증금에 대한 과세판정은 보유 중인 주택수, 주택의 기준시가, 보증금의 합계에 따라 달라집니다.

 

월세 소득

 

2주택 이상 보유하고 있는 경우 월세 소득이 있다면 월세소득에 대해 종합소득세 신고를 해야 됩니다.

1 주택을 보유하고 있더라도 고가주택을 보유하고 있다면 월세소득에 대해 종합소득세 신고를 해야 됩니다.

 

2 주택 기준

월세소득 계산 시 주택수를 계산할 때는 본인과 배우자의 주택을 합산해서 계산합니다.

따라서 본인이 보유 중인 주택이 1채라도, 배우자가 별도의 주택을 보유 중이라면 월세소득에 대해 종소세 신고의무가 발생합니다.

 

고가주택 기준

고가주택이란 과세기간 종료일 현재 기준시가가 12억 초과하는 주택입니다.

보유 중인 주택의 기준시가가 12억을 초과할 경우에는 1채만 보유하고 있어도 월세소득에 대해 종소세 신고의무가 발생합니다.

 

 

보증금에 대한 간주임대료

 

월세소득이 발생하지 않더라도, 보유 중인 주택에 대한 보증금을 수령할 경우

소득세 납세의무가 발생합니다. 이를 간주임대료라고 합니다.

 

간주임대료 과세기준

3 주택 이상이며, 보증금 합계가 3억 원을 초과할 경우에 간주임대료에 대한 세금 납부의무가 있습니다.

주택 수 계산

3 주택을 계산할 때는, 부부가 보유한 주택을 합산하며

소형주택 (40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 이하인 주택)은 주택수 산정 및 보증금 계산 시에 모두 제외됩니다.

2026년부터는 기준시가 12억을 초과하는 고가주택 2채를 보유한 경우에도 간주임대료가 계산됩니다.

 

간주임대료 계산방법

3억 원을 초과하는 60%에 대해 정기예금 이자율인 2.9%을 곱하여 과세합니다.

과세판정을 위해 주택 수 계산 시에는 부부가 보유한 주택을 합산해서 계산합니다만

간주임대료의 계산은 부부가 각각 3억원을 공제를 받을 수 있습니다.

 

종합소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】 

③ 총수입금액에 산입 할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다.

(해당 과세기간의 보증금 등 - 3억 원)의 적수

x 60%

÷365

x 기획재정부령으로 정하는 이자율

- 해당 과세기간의 해당 임대사업 부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

 

종합과세 여부

 

주택임대로 인한 총수입금액이 2,000만 원 이하일 경우에는 분리과세와 종합과세를 선택할 수 있습니다.

총수입금액이란 월세와 간주임대료를 합한 금액입니다.

 

분리과세를 선택할 경우 14%의 세율로 납부의무가 종결됩니다.

분리과세

분리과세 선택 시에는 임대주택등록사업자 여부에 따라 필요경비와 공제금액이 달리 적용됩니다.

단기민간임대, 장기일반민간임대, 공공지원민간임대로 등록된 사업자일 경우에는

60%의 필요경비와 주택임대 세액감면을 30% 혹은 75%를 적용받을 수 있습니다.

 

미등록 임대주택의 경우에는 세액감면이나 공제 없이 50%의 필요경비만 적용받을 수 있습니다.

 

또한, 다른 종합소득금액이 2,000만 원 이하일 경우에는 기본공제 4백만 원을 받을 수 있습니다. (임대 미등록 시에는 2백만 원)

 

종합과세

종합과세 시에는 기장을 통해 실제 필요경비를 적용하거나

추계 신고 시 업종에 따른 단순경비율 혹은 기준경비율을 경비로 인정받을 수 있습니다.

 

세액감면을 받은 경우에는 추후 주택을 양도할 때 양도소득세 계산 시 감가상각의제가 적용되니 주의가 필요합니다.